header1.jpgheader2.jpgheader3.jpgheader4.jpgheader5.jpgheader6.jpg

logo

Na sprzedaż (for sale)

Ocena użytkowników:  / 17
SłabyŚwietny 

Działki i ich klasyfikacje

Parę uwag na wstępie.

Jestem brokerem realnościowym na region Selva Central, okręg Junin od 2001 roku, zarejestrowany w Limie oraz Chanchamayo Nr R.U.C. 15492283488 w La Merced.

Otrzymuję wiele zapytań e-mailowych, telefonicznych oraz osobistych od osób odwiedzających nasz region. Są to głównie Europejczycy - przeważnie Niemcy, Austriacy, Włosi, Francuzi, ostatnio nawet Polacy, ponad to Kanadyjczycy i niewielka grupa osób z USA.


Jest kilka powodów, dla których nasz region cieszy się tak dużym zainteresowaniem. Po pierwsze, procentowo mieszka tu najwięcej obcokrajowców. Rejon na północ od La Merced przez miejscowych nazwany jest Gringo-Landem, ponieważ ludność tubylcza stanowi tam od 20 do 40%, zależnie od obszaru. Są duże skupiska potomków imigrantów z Europy, np. w Oxapampa żyje ponad 50 tys. ludzi pochodzenia niemieckiego, w Pozuzo mieszka ponad 30 tys. Austriaków, w Villa Rica jest około 30 tys. Włochów, w Palacazu około 15 tys. Francuzów, w San Ramon ponad 4 tys. Azjatów w tym głównie Chińczyków. Sporo potomków Niemców mieszka też w innych miejscowościach, takich jak Izcosacin, Puerto Bermudez, Puerto Mairo, San Cristobal i innych.

Dlaczego wybór europejskich imigrantów padł na ten, a nie inny region? Pierwszy powód to klimat – chyba najlepszy w całym Peru. Niewiele jest podobnych miejsc na świecie, gdzie teren jest mocno zróżnicowany – na poziomie od 300 do ponad 2000 metrów npm. Temperatury, przy wysokościach do 800 m., przez cały rok wahają się w zakresie od +22 do +31 stopni Celsjusza. Na wysokościach pomiędzy 1000 a 1600 metrów. npm. temperatura wynosi od +17 do +28 stopni Celsjusza, na poziomie od 1700 do 2100 m. npm. osiąga od +10 do +25 stopni, przy czym cały czas mówimy o rozpiętościach przez cały rok, włączając w to noc gdy temperatury są najniższe.  Jest to więc teren, gdzie można uprawiać i hodować prawie wszystko. Na terenach niższych są inne uprawy, np. kakao, warzywa, owoce głównie cytrusowe a także mango, papaya, anona, guanabana, carambola, avocado i wiele innych. Na terenie niższym rośnie też kawa, choć lepiej nadaje się do uprawy w rejonach wyższych. Najlepsza kawa pochodzi z obszaru miast Villa Rica i Pichanaki. Natomiast na terenie wyższym rosną ananasy, achiote, kukurydza, ziemniaki. Najlepsze ananasy pochodzą z rejonu Santa Ana i Kimiri Centro oraz Alto. Nasz obszar Peru jest znany z dużej różnorodności odmian warzyw i owoców, np. rośnie tu około 650 odmian ziemniaków, ponad 160 rodzajów kukurydzy, około 40 gatunków bananów, 60 odmian pomarańczy, 30 gatunków mango itp.

Inną ciekawostką jest to że drzewa i krzewy „pamiętają”, kiedy zostały zasadzone i w zależności od tego owocują. Na przykład mam siedem drzew mango i parę drzew avocado sadzonych w różnych okresach, dzięki czemu owocują przez cały rok. To samo z kawą czy kakao. Na takiej zasadzie podobnie można sobie rozplanować ogródek warzywny. W tutejszym terenie jest jeszcze bardzo dużo zdrowej, naturalnej żywności, wiele czystych rzek i strumyków pełnych ryb, wspaniałe lasy tropikalne, pond 250 opisanych wodospadów, dużo jaskini, kilka jezior oraz wiele gorących źródeł leczniczych. Generalnie, poza strefą 1 i 2, czyli strefą miejską, domy można budować praktycznie ze wszystkiego, ponieważ nie wymagają izolacji ani chłodzenia czy ogrzewania.

W swoim domu mam jeden wentylator, ale poza kontrolnym włączeniem zaraz po zainstalowaniu, jeszcze go nie używałem. Temperaturę wystarczy regulować poprzez otwieranie lub przymykanie okien. Jeśli chodzi o opady, to pora deszczowa zaczyna się w ostatniej dekadzie grudnia i zależnie od miejsca, trwa do 15 lutego, zaś bardziej na północ nawet do końca marca. Wtedy może padać nawet cztery noce na tydzień, bo deszcze padają tu głównie nocą i nad ranem, lecz rzadko dłużej niż do 9 rano. Następnie przychodzi pora sucha, która przypada na miesiąc maj i trwa do połowy listopada. Wtedy deszcz pada raz, a najwyżej dwa razy na tydzień i czasami przez parę godzin w nocy. W La Merced jest ponad 300 dni słonecznych w ciągu roku. Wschód słońca jest pomiędzy godziną 5:45 a 6:00 rano, a zachód około 6:00 - 6:30 wieczorem i tak jest przez cały rok.

Ze względu na wyżej wymienione warunki, w tym regionie ziemia drożeje stosunkowo szybko, średnio w przeciągu 5-ciu lat, zależnie od położenia działki, od 300 do 600%. Najbardziej drożeją działki w 2-giej i 3-ciej strefie lub w przypadku planowania infrastruktury na danym terenie, a zwłaszcza budowy dróg, elektryfikacji, kanalizacji, wody lub telefonów. Jak zaznaczyłem największe  zainteresowanie kupnem ziemi wykazują Europejczycy.

W regionie Selva Central – Junin grunty są podzielone - zależnie od położenia - na 7 stref, trzy miejskie lub osiedlowe, strefę podmiejską oraz pozostałe, strefy głównie rolniczo-leśne.

Stefa 1 jest położona w samym centrum miasta lub osiedla, ma dostęp do wodociągów, kanalizacji, prądu. Są to działki najczęściej komercyjne albo komercyjno -mieszkaniowe o powierzchni od 40 do 100 m². Ceny w naszej okolicy oscylują od $100 za 1 metr kwadratowy w ciasnej zabudowie.

Strefa 2 jest trochę dalej położona,  tak samo ma dostęp do użyteczności, działki są trochę większe zaczynające się od $100 do $300 m2. Jeśli działki są wzdłuż głównych ulic lub dróg to mogą być komercyjne lub mieszane. Ceny są zależne od położenia i faktu czy jest to działka komercyjna, mieszkalna czy mieszana. Zaczynają się przeważnie od $ 80, zależnie też czy jest to tern w miarę płaski czy stok, czy przy rzece, itp. Oczywiście drożej nad wodą, czy na zboczu, a im dalej od drogi tym taniej. Teren komercyjny rozciąga się 100 metrów po obu stronach drogi. Im dalej od centrum tym mniej użyteczności i przez to ceny są tańsze, jednak nie schodzą niżej niż $ 30 za m2.

Strefa 3 to dalekie przedmieścia ale należące do miasta, najczęściej bez elektryczności, telefonu stacjonarnego, kanalizacji, wody (choć o wodę to najłatwiej czy to ze studni czy ze źródła.) Drogi najczęściej są tu utwardzone, choć dojazd do działki jest od 500 do 5000 metrów długości. Ceny są dużo niższe, zależne od lokalizacji i wynoszą od $ 2 do $ 20 USD za m2.

Strefa 4 ma również dostęp do drogi lub możliwość poprowadzenia drogi do działki. Najmniejsze działki mogą być od 1000 m2 ale przeważnie są 1 hektar i większe. Tu przeważnie ceny są od $ 1000 za hektar i więcej.

Strefa 5 to obszar najczęściej położony daleko od wszelkich ośrodków z utrudnionym dostępem do jakiejkolwiek drogi. Działki są tu od 2 hektarów i większe. Ceny zależne są od położenia i zróżnicowania terenu oraz planów urbanizacyjnych, przeważnie od $ 500 za 1hektar, a czasem i mniej jeśli jest to spory obszar.

Strefa 6 to okolica bardzo oddalona od wszystkiego z możliwością dotarcia jedynie na pieszo, czasami nawet dość utrudnionego. Są to tereny przeważnie rolnicze, np pastwiska i mają rozmiary od 10 ha do 100 ha. Cena za 1 hektar jest zależna od wielkości działki i wynosi od około $ 350 jeśli to jest spory obszar.

Strefa 7 to tereny, gdzie brak dostępu, nawet pieszego. Jest to najczęściej las tropikalny. Działki są tu od 20 hektarów, a czasami 100 i więcej. Ceny są często poniżej $ 300 za 1 hektara. Tutaj ceny rosną najwolniej ze względu na brak planów urbanizacyjnych. Jeżeli takowe powstają to zmienia się strefa no i oczywiście cena. Jest wtedy możliwość podziału terenu na mniejsze działki.

Typowym przykładem rozwoju jest rejon Satipo gdzie zanim wybudowano drogę asfaltową miasto miało 5000 mieszkańców a teraz w ciągu 10 lat ponad 120 tys. Ceny rosły bardzo szybko .Innym przykładam jest Oxapampa. Gdy zaczęto tam budowę drogi, to w ciągu roku ceny wzrosły średnio 400% i nadal rosną pomimo mimo, że jest jeszcze 14 km drogi do dokończenia (droga już dokończona). Samo założenie prądu czy telefonu nie mówiąc o dobrej drodze gruntowej w okolicy,  podnosi wartość działek dwa i więcej razy.  W ostatnim czasie urbanizacja postępuje bardzo szybko buduje się nowe drogi, remontuje stare, elektryfikuje się nawet najbardziej oddalone osiedla i wioski, zakłada się telefony satelitarne i internet, głównie w szkołach i urzędach. Przykładem mogą być miejscowości takie Jak Puerto Mair, San Cristobal czy Iscosacin do których jeszcze 6-8 lat temu jechało się 3 do 5 dni, 3 lata temu już od półtora do dwóch dni,  a teraz, w tym roku, wystarcza 6 do 10 godzin, a po skończeniu drogi do Oxapampa czas się jeszcze skróci. Jeszcze do 2012 roku do Iscosacin jechało się 2 dni teraz 6-7 godzin i cały czas jest robiona droga teraz autobusy regularna jak Loboto czy Chanchamayo lub inne dojeżdżają do Villa Rica a nawet do Palacazu .

Parę lat temu do Oxapampa jechało się średnio 4 do 6 godzin i to kawjonetą czyli pickup’em o dużym prześwicie i z napędem na 4 koła. Dziś autobus tę trasę przejeżdża w ciągu 2 godzin a samochodem osobowym nawet szybciej.

Co do działek największy problem w tym regionie jest niepełna dokumentacja lub jej brak zupełny. Najczęściej były dzielone w rodzinie na mniejsze bez dokumentacji. Jeżeli jest to w formie szczątkowej ze starą mapą. Najczęściej wiele lat nie płacone podatki. Co do podatków to załatwia się już jako pierwszy krok po podpisaniu umowy kupna sprzedaży pomiędzy stronami ACTO: COMPRA VENTA a podatki trzeba zapłacić najczęściej zaległe do danej chwili zwyczajowo robi to kupujący załatwia się to w Municipalidad prowincial danego terenu w dziale SUNAT i nazywa się to Declaracion Jurad de Autoavaluo.

Od trzech lat obowiązują nowe przepisy z prolongatą do tego roku. Teraz od 14 stycznia 2014 r. wszelkie umowy kupna sprzedaży muszą być zawarte u notariusza i zarejestrowane w SUNARP Ale przed tym powinny mieć tzw mapę kastralną i Plano de Ubicacion Escala 1:7,500 czyli mapkę elektroniczną która może wykonać mierniczy cyli Geodeta z uprawnieniami zarejestrowany w COFOPRI danego regionu,potem trzeba zarejestrować daną działkę lub jej podział w COFOPRI a następnie dopiero w SUNARP po dokonaniu tego można dopiero sporządzić umowę notarialną w NOTARIA-- PRIMER TESTIMNIO a następnie otrzymać z Sunard DE TITULO. .A notariusz nie przyjmie nawet do wstępnej umowy bez opłacenia na bieżąco podatków i posiadania chociaż częściowej dokumentacji jak stary akt własności wraz ze starą mapką, potem jest czas na uzupełnienie i rejestrację. Wstępna umowa nazywa się Contracto Preparatorio de compra-Venta. Następnie, trzeba załatwić, jeżeli nie ma się, Independizacion de predio rustico (czyli mapkę i wytyczenie podzielonej działki). Przy tej umowie wpłaca się najczęściej 25 do 35% umówionej wartości całej nabywanej działki i najczęściej zwyczajowo koszty podziału oraz opłaty zaległych podatków ponosi nabywca, gdyż sprzedający najczęściej nie ma pieniędzy na podział i podatki. Jak już opłacone są formalności to cena gruntu sporo rośnie. Następnie gdy to zostanie załatwione spisuje się nową umowę zwaną ''Minuta nr ...." i( to już w nowych przepisach nie istnieje )Ala minuta w tym czasie przed podpisaniem kupujący musi uregulować całość opłaty za kupno działki. Potem trzeba opłacić podatek od wzbogacenia i zarejestrować działkę w SUNARP. Jest to 3 stopniowy proces, który trwa od miesiąca wzwyż. Po dokonaniu tego rejestru wraca się do notariusza który wystawia Primer Testimonio i po załatwieniu końcowych formalności jest się pełnoprawnym właścicielem terenu. Teraz COFOPRI jest strasznie zawalone papierami bo nowych pracowników nie Przybylo a pracy o wiele więcej tak ze trzeba uzbroić się w cierpliwość c0o nie przeszkadza działać jak ma się wstępną umowę notarialna .

Jeśli chodzi o moją działalność, to w ciągu ostatnich 36 miesięcy udało mi się zamknąć transakcje sprzedaży 14 działek, 3 domów i 1 hoteliku. Nie wyszło w 4 transakcjach. Teraz na liście mam 11 działek i 1 dom, a ponad to 11 działek pod kontraktem i 4 propozycje. 9 działek jest w trakcie załatwiania dokumentów. Stopniowo będę umieszczał działki z mojej listy wraz z krótkimi opisami, a więcej info będzie można dostać przez na e-mail lub telefon.

Jeśli ktoś nie ma czasu za tym chodzić, może upoważnić inną osobę np.  krewnego, znajomego, adwokata lub brokera do reprezentowania jego sprawy u notariusza. Wystawia się wtedy dokument zwany „Poder Amplio Y General”. To samo można załatwić w ambasadzie peruwiańskiej w kraju zamieszkania, gdy nie jest się tutaj na miejscu. Tyle informacji na dziś.

W następnym odcinku opiszę działki  które mam powierzone do sprzedaży 10 październik 2014.                    

Kontakt ze mną przez Skype Mietven lub Mitch sob albo e-mail Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript. Adres poczty elektronicznej jest chroniony przed robotami spamującymi. W przeglądarce musi być włączona obsługa JavaScript, żeby go zobaczyć. oraz tel . Z USA lub Canady do Vanessy 011 51 952813709 lub do Mnie 011 51 945338333 z Polski zamiast 011 prawdopodobnie 001 wyjście ma międzynarodowe połączenie lub na Skype +5199.... itd

Tyle na dziś Serdecznie pozdrawiam i wszystkim życzę szczęśliwego nowego roku dużo szczęścia a przede wszystkim zdrowia mniej kłopotów w nadchodzącym 2015 roku La MERCED -NIJANDARI 28 grudzień 2014

Pobierz mapę


Komentarze  

+1 #1 HENRYK FIBICH 2014-02-10 05:36
:lol:
Czesc Mieciu,
minelo kope lat od czasu kiedy Cie odwiedzalem wArizonie i chcialem kupic Subaru.
Wtedy mieszkalem w Los Angeles i robilem sportowe zdjecia dla USA SPORT PHOTOGRAPHY.
Dzieki Twoim urodzinom udalo mi sie poznac Polonie z Arizony i Nevady.
Bylem tez w Peru z kad pochodzi moja zona mieszkajaca obecnie od 10 lat w Toronto.
Ciesze sie , ze udalo mi sie Ciebie odnalesc w dobrum zdrowiu.
Musze wejsc na skypa to porozmawiamy, bo moze Ty mnie nie pamietasz, czas tak szybko leci...
Pozdrawiam serdecznie i do uslyszenia,
Heniek
Cytować

Dodaj komentarz

Kod antyspamowy
Odśwież